乐居财经 杨宏彬在政策的不断力挺下，2023年房地产市场有所回暖，但仍处于缓慢复苏的阶段。于此背景下，房企的分化愈发明显，头部房企的韧性也在不断凸显。
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经营数据是最直观的体现，面对行业风险与挑战不断聚集的复杂形势，招商蛇口2023年上半年依旧交出了一份不俗的成绩单。
8月28日，招商蛇口（001979.SZ）发布2023年中期业绩报告。报告期内，公司各项关键指标录得逆势增长，实现营业收入514.42亿元，实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%。
招商蛇口亮眼成绩的取得，与公司所制定的高质量发展策略有关。面对市场的不断变化，招商蛇口进一步明晰了中长期转型方向，加快推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
利润稳中有升的同时，招商蛇口的财务也维持稳健。截止2023年6月末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09，符合“三道红线”的绿档要求，健康的财务状况为公司业绩的增长奠定了基础。
近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
房地产行业正在迎来政策层的放松，未来，作为央企的招商蛇口优势将进一步凸显。
销售稳步提升，抓住补仓机会
招商蛇口的业绩之所以能实现逆势增长，与公司销售工作的突破有着很大关系。
2023年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1,664.36亿元，同比增加40.07%。上半年公司全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。
其中，招商蛇口在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。
数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35,682.3亿元，同比微增0.1%，而千亿房企为7家，较去年同期减少2家。招商蛇口守住了千亿销售额，且销售额增幅也明显跑赢大市。
销售的大幅增长，得益于招商蛇口坚定区域聚焦、城市深耕的战略，以及“一城一模板”的项目操盘管理能力。2023年上半年，招商蛇口继续坚定城市深耕，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。
期内，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30 城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10城”的投资金额占比达98%，其中，在北京获取3宗项目，地价投入达88亿。
此外，招商蛇口还通过市更新、收并购等为抓手多元拓展，报告期内成功落地佛山宝华旧改项目。
今年以来，土地市场的分化也在不断加剧，房企更倾向于将资源投向一二线城市的核心区域，招商蛇口补充了大量的优质土储，为未来的高质量发展打下了坚实的基础。
多元业务开花，财务安全系数提升
除了地产开发外，招商蛇口的主营业务还包括资产运营和城市服务，2023年上半年，招商蛇口的这两项业务表现同样亮眼，为业绩增添不少光彩。
招商蛇口的资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。期内，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，分别同比增长22.5%和26.1%。
招商蛇口的城市服务业务依托于物业管理和轻资产运营服务平台招商积余展开，报告期内，招商积余实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%，实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增长26.65%，截至2023年6月，招商积余在管项目2,011个，管理面积达3.30亿平方米。
招商蛇全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。
此外，招商蛇口今年上半年如期完成了所有债务的兑付工作，包括4月份完成了2018年20亿公司债“18蛇口01”的兑付，以及6月完成了18.4亿元公司债“18蛇口03”的兑付等。
依托于央企的天然的优势，招商蛇口融资畅通。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
完成首批REITs扩募，落地“第三支箭”股权融资首单
随着近年来房地产行业的格局重塑，高杠杆、高负债、高周转的道路已走不通，高质量、可持续才是企业的生存发展之道。
自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。
2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市两周年之际，博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。有业内人士分析，对于地产公司，资产运营业务是一个重要的业绩增长点与支撑点，公募REIT不仅为企业实现运营收益与资产增值综合收益提供了更加便利的渠道，而且对于打通募投管退通道，降低财务风险，都有着非常关键的作用。
此外，2022年年末，政策“三箭”齐发助力房地产融资，招商蛇口亦抓住机会，募股融资收购南油集团及招商前海实业股份，扩大公司在前海区域优质资源控制权，盘活存量资产。
2023年6月16日，招商蛇口定增方案获批，成为房企股权融资的“第三支箭”首单。在发行股份购买资产交易完成后，招商蛇口在前海妈湾土储将增加80.62万平，公司土地结构将继续优化，质量不断提升，为后期公司在蛇口、前海等片区发展提供强劲动力。
招商蛇口高质量发展蓝图中，“资本市场”、“可持续发展”是关键词。招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。在证监会、深交所对优质房企利用资本市场推进行业发展与市场复苏的大力支持下，招商蛇口充分发挥先行优势与示范效应，盘活存量资产，做强公司主营业务，增强持续盈利能力，改善公司资产负债表、增强抗风险能力，促进公司高质量可持续发展，并作为行业龙头企业，以自身转型发展，为行业向长期健康发展发挥示范效应。
以责任为核，驱动实施可持续经营
传承招商局“与祖国共命运同时代共发展”的央企使命与家国情怀，招商蛇口始终将社会责任作为经营理念的内核，从战略高度驱动公司实施可持续经营，积极参与到全球可持续发展的蓝图和框架之中。融入治理，建立ESG长效工作体系，扩展到包括绿色建筑、绿色质量、绿色供应链、绿色金融、绿色科技、绿色人文等方面，可持续管理实践遍布公司所有的业务链条。
作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，获评“A股2023房企ESG第一名”。在双碳行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关，2023年上半年，超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米。上半年装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%。上半年公司新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，公司累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5,703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划对商业、办公、园区等项目安装屋顶太阳能光伏板，2025年将绿色清洁能源应用项目比例提升至50%。这意味着将减少超30万吨碳排放，占总减碳量的50.2%。
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